Comprare un immobile all’estero è una delle operazioni patrimoniali dove il divario tra rendimento stimato e rendimento effettivo è più ampio. Non per la qualità dell’investimento in sé, ma per una serie di voci che vengono sistematicamente omesse dal calcolo iniziale.

Gli obblighi italiani che restano

Se sei residente fiscale in Italia, un immobile all’estero comporta:

  • Quadro RW: obbligo di monitoraggio, con sanzioni proporzionali in caso di omissione
  • IVIE: imposta patrimoniale dell'1,06 ‰ sul valore dell’immobile
  • Tassazione dei canoni: i redditi da locazione esteri concorrono al reddito imponibile italiano, con credito per l’imposta pagata all’estero

Il punto critico è il terzo: molti calcolano il rendimento sul lordo locale, dimenticando che l’Italia tasserà comunque la differenza fino alla propria aliquota marginale.

I costi che non si vedono nel prezzo

Costi di acquisto

Variano enormemente. Imposte di trasferimento, notaio, agenzia e registrazione possono incidere in misura molto diversa da Paese a Paese — in alcuni mercati europei la somma di queste voci è tutt’altro che trascurabile e va ammortizzata su molti anni.

Gestione a distanza

Un immobile a mille chilometri non si gestisce da soli. Serve un’agenzia locale, con un costo ricorrente sui canoni incassati. Nel breve affitto la percentuale è sensibilmente più alta.

Sfitto e manutenzione

Il rendimento va calcolato sull’occupazione realistica, non su dodici mesi pieni. E la manutenzione ordinaria va stimata, non ignorata.

Cambio valuta

Se l’immobile è fuori dall’area euro, il rendimento in euro dipende anche dal cambio. Può aiutare o azzerare il guadagno.

Le domande giuste prima di comprare

  1. Ho calcolato il rendimento netto dopo le imposte italiane, non quello lordo locale?
  2. Chi lo gestisce quando c’è un problema a novembre?
  3. Quanto costa uscirne? In quanti mesi si rivende in quel mercato?
  4. Cosa succede in caso di successione? Quale legge si applica?
  5. Sto comprando un investimento o una casa per le vacanze? Sono due decisioni diverse, con criteri diversi.

Un immobile all’estero può avere perfettamente senso. Ma va confrontato con l’alternativa realistica — un portafoglio diversificato di pari importo — al netto di tutto, non al lordo di tutto.

— Nota

Questa pagina descrive come funziona lo strumento, non se convenga a chi legge: quella valutazione dipende da una posizione che il testo non conosce. Per un esame del caso specifico esiste una pagina dedicata.

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